Avant de contracter un crédit mieux vaut avoir les idées au clair sur les notions de bases de l’emprunt. C’est l’objectif de cette page qui a l’ambition d’expliquer le plus simplement possible les mécanismes du crédit bancaire.

L’un des premiers points est de déterminer votre profil d’emprunteur. Il correspond aux critères que l’organisme de crédit va examiner pour décider de vous octroyer ou non un crédit, mais également les conditions auxquelles celui-ci vous sera consenti. A vous de moduler vos demandes en fonction des conditions qui sont les vôtres.

- Un premier critère est votre apport personnel :il correspond à l’argent dont vous disposez déjà, grâce à l’épargne, et que vous allez utiliser pour financer en partie votre projet. Plus votre apport personnel est conséquent et plus la banque sera encline à vous accorder le prêt. La raison est simple : Outre une garantie de sérieux vous concernant qui en dit long sur votre capacité à épargner, l’apport personnel constitue la marge de manœuvre dont disposera la banque dans l’hypothèse où vous ne pourriez pas payer vos échéances et où elle serait obligée de procéder à la vente du bien pour récupérer sa mise. Si l’apport personnel est par exemple de 30%, elle sait qu’elle est protégée contre une dépréciation du bien à hauteur de 30% ou qu’elle pourra éventuellement récupérer son argent en revendant le bien en dessous de la valeur d’achat si nécessaire.

Si, par exemple, vous empruntez pour acheter une première résidence principale, il vous sera généralement demandé un apport personnel d’au moins 10%.

Ce critère est à mettre en parallèle avec la pertinence de l’opération que vous souhaitez réaliser. Là encore, la banque veille à ce que le bien soit facilement liquidable en cas de non paiement. Aussi, un appartement en ville dans un quartier réputé posera moins problème qu’une maison dans une banlieue dont le cadre a tendance à se dégrader.

- Un second point concerne la stabilité de vos revenus : L’usage pour les banques est le plus souvent d’exiger que l’emprunteur soit en CDI avec période d’essai expirée. De plus, l’ancienneté dans l’entreprise ou la fonction seront également appréciés. Sachez donc que pour bénéficier de conditions avantageuses il sera parfois judicieux de reporter votre demande de crédit afin de pouvoir vous prévaloir d’un minimum d’ancienneté.

- Autre point, votre ratio d’endettement : il correspond au pourcentage de votre revenu annuel net que représentent les échéances de remboursement sur une année. Plus votre ratio d’endettement est bas et plus vous aurez facilement un crédit. Ce pourcentage ne dépassera pas en théorie 33% du revenu net (endettement global, c'est-à-dire que si vous avez contracté d’autres emprunts, ceux-ci doivent être pris en compte pour le calcul)

- Par ailleurs, la durée du prêt est également un critère décisif : plus le prêt est court et moins la banque s’expose à des évènement non prévus venant compromettre le remboursement. Pour un bien immobilier important, un crédit sur une période allant au-delà de 15 ans entraînera un examen extrêmement approfondi de votre dossier faisant intervenir des critères nombreux et sur lesquels vous ne pourrez que peu agir (age, avenir professionnel, etc.). Un prêt d’une durée relativement courte aura l’avantage de réduire le coût total du crédit même si l’effort au niveau des mensualités sera un peu plus important. A titre d’exemple, sachez que si vous passez votre prêt de 15 à 25 ans vos mensualités baisseront d’environ 20% tandis que le coût total augmentera quant à lui de près de 40%.

- Enfin, il est possible, et même probable dès que la somme empruntée est importante par rapport à votre dossier, que des garanties vous soient demandées. Les formes dont diverses : caution solidaire (par un particulier qui s’engage à payer à la place de l’emprunteur en cas de défaillance de celui-ci. La caution peut ensuite se retourner contre l’emprunteur afin d’être remboursée), l’hypothèque, la caution mutuelle (c’est un organisme qui en contrepartie d’un dépôt et d’une rémunération se porte caution pour l’emprunteur), le privilège de prêteur de deniers (qui permet au créancier non payé de faire vendre le bien et de se faire payer sur le prix de cette vente, tout comme l’hypothèque). La prise de ces garanties sont des actes graves et doivent, à peine de nullité, respecter les formes déclarées impératives par la loi afin de garantir la bonne information des parties sur leurs engagements respectifs.

La prise de certaines assurances sera nécessaire pour des crédits à moyen ou long terme. Elle garantissent que le contrat sera respecté en dépit de la survenance de certains évènements affectant l’emprunteur : le décès, l’invalidité totale ou partielle, l’incapacité temporaire. De façon facultative, elles peuvent également garantir contre des moins values comme la garantie revente.

Si la banque juge votre dossier, de votre côté vous aurez aussi à porter une appréciation sur ce qui vous est proposé, voir choisir entre différentes modalités. Voici quelques éléments pour jauger les offres qui vous seront présentées :

Le taux de l’emprunt, autrement dit le prix de l’argent que l’on vous prête.

• La rapidité de traitement du dossier et les conseils dont peut vous faire bénéficier le prêteur
• Une certaine souplesse dans le remboursement des échéances.

Plus concrètement, il faut avoir une vision claire des différentes modalités concernant les taux et les échéances. Il existe trois modalités :

• le taux fixe : le taux est fixé pour toute la durée du prêt, de même que le mensualités à rembourser. Il a le mérite de la clarté mais en cas de baisse des taux vous ne bénéficierez pas des nouveaux aménagements.
• Le taux fixe avec échéances modulables : Si le taux est fixé, le montant des échéances est susceptible de varier (de plus ou moins 10% à plus ou moins 30%) lorsque vous le souhaitez. L’avantage est que vous pouvez ainsi faire face à une baisse passagère de vos revenus sans dégrader votre qualité de vie. La contrepartie est que la durée du prêt va s’allonger puisque les remboursements sont moins importants et au final votre prêt vous coûtera plus cher. A l’inverse, si vous décidez d’augmenter le montant de vos remboursements, la durée de votre prêt s’en trouvera diminuée de même que son coût global. Cette solution est à privilégier sur le taux fixe avec échéances fixes.
• Le taux révisable avec mensualités fixes : le taux est évolutif à la hausse comme à la baisse. Les mensualités sont fixes dans la mesure où vous ne pouvez de votre propre chef les moduler. En revanche, par contrat, celles-ci pourront fluctuer lorsque le taux évolue. Son coût est généralement inférieur à celui du taux fixe en contrepartie de l’insécurité à laquelle vous vous exposez. En effet, cette modalité peut réserver de bonnes (coût et durée du prêt moindres) comme de mauvaises surprises (explosion du coût et de la durée). Les variations sont calculées par rapport à un indice qui ne dépend pas du banquier, généralement l’Euribor à 3 mois ou à 1 an. A l’heure actuelle, ces taux ne sont pas réellement intéressants du fait d’un coût du crédit pas tellement meilleur marché que celui du taux fixe. On peut donc considérer que la prise de risque est trop faiblement rémunérée.

Autre notion à connaître, le Taux Effectif Global ou TEG en abrégé : il correspond au coût global du prêt. Il est calculé à partir du taux nominal et est présenté en pourcentage annuel du montant du prêt. Il inclus tous les frais à la charge du client (frais de dossier, frais fiscaux, frais de constitution de garantie…). Légalement, il ne peut dépasser le taux de l’usure. C’est le TEG qui vous permet de comparer différents prêts entre eux. Dans un second temps, il faudra vous faire expliquer exactement par l’organisme de crédit quels sont les frais qui s’ajoutent au taux nominal pour calculer le TEG. En effet, à TEG égaux, les offres ne seront pas forcément équivalentes d’un organisme à l’autre, certains vous couvrant mieux que d’autres.